부동산 소송(Real Estate Litigation)

– 부동산 사기 (Fraud in Real Estate)

부동산 사기와 융자 사기는 다음과 같은 사항과 관련되어 있다.

  • – 주택 가격 부풀리기(House Flipping)
  • – 허위 구매자 고용(Use of Straw Buyers)
  • – 융자 신청서에 허위 정보 제출
  • – 불법적인 융자 승인
  • – 허위 과장된 소득)
  • – 2차 주택을 보고 하지 않는 것

서브프라임 사태 이전에는 부동산 투자자들이 부동산을 업그레이드하여 이윤을 남겨 다시 매매할 목적으로 부동산을 구매했었다. 주택 가격이 시장의 바닥을 벗어나고 있을 때, 많은 부동산 투자자들은 확실하지 않고 더 이상 지불할 수 없는 다수의 융자금으로 부담을 느껴왔다. 이러한 과정에서 부채나 다른 재정적 정보가 융자 신청서에 제대로 정확히 보고 되지 않았었다.

다른 경우는 정보를 이용하여 융자를 얻기 위해 자격이 되지 않고 – 또는 자격을 원하지 않는 – 부동산 투자자들은 융자를 얻고자 ‘허위 구매자’를 이용했다. 이러한 허위 구매자들은 친척이나 친구 또는 동료들 일수 있다. 주택이나 부동산을 구매하거나 매매한 이후, 부동사 투자자들은 허위 구매자와 이윤의 특정 부분을 나눈다.

이러한 사기의 경우에 투자자들에게 범죄적 의도가 아무것도 아닌 곳에 범죄적 의도가 있다고 가정된다. 법을 무시하는 것이 혐의를 받기위한 방어는 아니며 혐의를 줄이거나 없애고 감옥에서 몇년씩 보내는 선고를 받는 것의 차이을 말한다.

이런 의미에서 형사법 변호사는 의뢰인들의 이야기를 말하며 형사들이 종종 범죄자의 가장 나쁜 모습을 그리려 무시한다는 사실을 의뢰인들에게 알려준다.

이와 같이 재정적인 투자를 다시 만회하고 제대로 돌려 놓고 시간을 벌기위해 법의 테두리 밖에 빠져 있었던 가해자는 야바위꾼이나 사기꾼처럼 고의로 허위진술하는 사람들과는 다르다. 불행히도 검사들은 항상 이 두가지를 구분하지 않는다.

– 퇴거 소송 (Eviction)

불법 점유(Unlawful Detainer) 소송은 부동산 소유주가 임대를 준 부동산을 소유하고 임대료를 돌려 받으려는 하는 소송이다. 합법적으로 임차인을 퇴거시키기(이동시키고 들어오지 못하게) 위하여 소유주는 불법 점유 소장(Unlawful Detainer Complaint)을 접수하여야 한다.

부동산 소유주의 소장에 대한 답변서(Answer)를 법원 사무실에 제출한 후 원고는 논쟁의 개요 (At Issue Memorandum)를 제출한다. 재판의 일자와 장소에 대하여 우편으로 통지서를 받을 것이다. 답변서 제출시에 지불해야하는 서류비가 있다. 그러나 서류비를 지불 할 수가 없어 신청하는 지불 면제의 승인을 받을 수 있다. 지불 면제를 승인 받기 위해서는 답변서를 제출할때 같이 신청하여야 한다. 서류비 지불면제 신청서는 법원 사무실에서 구할

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수 있다.

불법 점유 소장을 전달 받게 되면 그 소장에 답변서를 제출해야 하는 법원을 알 수 있다. 소장을 받은 후 5일이내에 서면으로 답변서를 제출하여야 한다. 부동산 주인의 소장에 대한 서면 답변서를 제출하고 부동산 주인 원고가 논쟁의 개요(At Issue Memorandum)를 접수 한 후에 임차인은 재판일자과 시간을 서면으로 통보를 받게 된다. 임차인이 서면 답변서를 제출 할 때에 서류 인지대 비용이 있다. 그러나 임차인이 지불 할 수 없다면 그 비용에 대해 면제를 신청 할 수 있다. 비용 면제를 받기 위해서는 답변서를 제출할 때 법정 비용 면제 신청서를 같이 제출하여야 한다. 법정 비용 면제 신청서는 법원 사무실에서 구할 수 있다.

소송이 재판으로 진행되어 부동산 소유주가 불법점유소송을 승소하게 되면, 법원은 재산 소유 판결문(Judgment of Possession)을 발행한다. 판결을 실행하기 위해서는 보안관으로 하여금 부동산 소유를 실행하게 하는 소유 영장(Write of Possession)을 발급 받게 된다. 이러한 법적인 서류는 보안관이 물리적으로 임차인을 부동산에서 이동시키고 들어오지 못하게 하는 권한을 부여하는 것이다. 퇴거로 인해 들어가는 보안관의 경비는 판결문에 추가가 되어지며 부동산 주인은 임차인에게 받아 낼 수도 있다.

소유 영장(Write of Possession)을 집행하기 전에 보안관이 부동산에서 퇴거 통지서(Notice to Vacate)를 전달한다. 보안관이 통지서를 전달한 후에 5일내에 이사를 해야 한다. 5일이내 이사를 하지 못하게 되면 보안관이 물리적으로 임차인을 이동시키고 부동산 주인에게 부동산의 소유를 양도하게 될 것이다.

– 토지 수용권 (Eminent Domain)

“토지 수용권(Eminent Domain)”은 또한 “공공을 위한 재산 (Condemnation)”이라고도 말하며 이것은 지역 정부, 주 정부, 연방 정부 기관의 권력으로 공익적 사용을 목적으로 “정당한 보상”을 하는 한 개인 사유의 부동산을 취득하는 것이다. 소유주가 그 부동산을 매매하기를 원하지 않더라도 정부는 토지 수용권을 행사 할 수 있다.

미국 헌법5차 개정 조항은 “적정 보상”을 지불하지 않고는 공공의 목적으로 개인 사유 부동산을 취득 할 수 없다고 밝히고 있다. 이와 비슷하게 캘리포니아 주 헌법1항 19절에도 “적정 보상”을 하지 않고서는 정부는 개인 소유의 부동산을 취득하거나 손해를 줄 수 없다고 규정되어 있다.

부동산 소유주/사업주가 정당한 보상을 받으려고 하는 것은 일반적으로 다음과 같다. (1)부동산 (2)부동산에 따른 개량 공사(때로는 고정물과 장비라 일컬음) (3)사업영업권

이러한 사항들에 대한 정당한 보상이란 일반적으로 특정한 일자의 항목별 “공정한 시장 가격”을 말한다. 게다가 일반적으로 소유주들에게 보상 자체와 별도로 결정된 이주 수당도 주어지기도 한다.

캘리포니아 주 헌법에 의거하여 배심원이 결정한 적정 보상이 부동산 소유주나 사업주에게 주어진다.

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